POR MARCIA M. VALDEZ / Gerente del Departamento Comercial de Reality Realty
En nuestro día a día, de una manera inconsciente y automática, realizamos un proceso de evaluación al momento de adquirir un bien que es el que determina la decisión de compra. Este proceso está basado en factores cuantitativos y cualitativos. En el caso de las inversiones, se realiza lo mismo bajo un análisis más profundo y, generalmente, con un enfoque desde diferentes perspectivas. En el lenguaje de bienes raíces comerciales a este proceso se le llama ‘due dilligence’.
El ‘due diligence’ es realizado por el inversionista o administrador de activos. Consiste en investigar una propiedad de forma objetiva, su mercado y sus finanzas para determinar la viabilidad de la inversión. Mientras más riguroso y exhaustivo sea el proceso de evaluación, habrá mayor probabilidad de éxito en la decisión.
Un inversionista con una estrategia de inversión bien definida usualmente sigue un proceso recurrente basado en tasas de retorno mínimas, por lo que en ese caso, el ‘due diligence’ es más simple. Esto no es así en propiedades que son evaluadas complementando su uso (‘owner occupancy’) con la inversión, en cuyo caso se incluyen otras consideraciones que hacen el proceso un poco más complejo.
En el caso de las propiedades comerciales, este proceso debe ser incluido como una cláusula en las condiciones del contrato de compraventa. Este periodo, regularmente, se estipula de 30 a 45 días. A continuación, conoce en qué consiste cada una de las etapas del ‘due diligence’.
Investigación. Se hace previo a la identificación de propiedades. Consiste en una investigación económica de mercado y de tendencias sociales, tanto a nivel macro como micro, para determinar -de acuerdo a la estrategia de inversión y su uso- la ubicación idónea para la compra.
En esta etapa se consideran factores cuantitativos, como por ejemplo, el crecimiento demográfico, el crecimiento del empleo, las tasas de capitalización, los costos de construcción y distribución, las distancias a las áreas de comida, los medios de transporte accesibles, entre otros. Por su parte, los factores cualitativos que se analizan son: perfil social de una ciudad o urbanización, el ambiente o el atractivo de una propiedad, los niveles de criminalidad, entre otros.
Inspección preliminar de propiedades. Se identifican las propiedades disponibles en el mercado que cumplen con el perfil de búsqueda y se coordinan las visitas a las mismas, estableciendo una preselección de las que reúnen los requisitos.
En este proceso, es determinante una buena gestión del corredor de bienes raíces, quien proveerá a la parte compradora la información necesaria de la propiedad para fines de evaluación. Estos documentos incluyen: ‘rent- roll’, si aplica, planos de mensura y topográficos, tasación, ‘sketch’ de la propiedad con sus medidas, permisos vigentes, evidencia de zonificación, y planos de proyectos aprobados o en proceso, si aplica. Las inspecciones incluyen áreas específicas en la instalación física, tales como: techo, sistemas de climatización, electricidad, plomería, estructurales, etc.
Evaluación financiera. Se refiere al proceso de análisis de datos de una propiedad en particular. Se trata de su historia financiera y legal, los aspectos de mercadeo según tipo de negocio, la base de arrendatarios, el presupuesto de mejoras, si aplica, la proyección de ingresos y gastos, y la determinación de los índices de rentabilidad y operación, entre otros.
De igual forma, se evalúan los factores que pudieran ser un obstáculo para la generación de ingresos o se identifican los elementos que pueden encarecer la compra, como situaciones de zonificación, permisología, planificación, entre asuntos.
Asimismo, se identifican y discuten las alternativas de fuentes de fondos, incluyendo el financiamiento externo y se evalúa cómo complementa esta propiedad el portafolio de inversiones. En esta etapa, se determina la viabilidad real de la compra.
Negociación. Luego de la etapa de evaluación financiera, si el comprador/inversionista mantiene sus consideraciones de compra, se presenta una carta de intención u oferta que ofrezca las condiciones para la compra y el periodo para que esta se realice.
Una vez se completan estas fases, el comprador/inversionista estará listo para tomar una decisión de compra basado en datos reales y objetivos, coherentes con su estrategia de inversión.
Reality Realty cuenta con un extenso portafolio de propiedades comerciales, tanto reposeídas como de reventa. Para más detalles de cómo invertir en propiedades inmobiliarias comerciales, llame al 787-745-8777 o escriba a [email protected].
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