Por Nelson Berrios – Revista Construccion – endi.com
Al parecer vienen mejores tiempos para compradores de viviendas a quienes se les facilitará adquirir una hipoteca. Esta semana tres instituciones de regulación federal de Estados Unidos respaldaron medidas que podrían dar más acceso a préstamos hipotecarios y eventualmente algunos beneficios como un pronto más bajo.
Representantes de la banca local acogieron con entusiasmo pero con cautela las medidas que aún están en desarrollo y que fueron anunciadas el lunes por Mel Watt, director de la Agencia Federal de Finanza de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) y por el secretario de la Vivienda Federal Julián Castro, en Las Vegas durante la convención de la Mortgage Bankers Association de Estados Unidos.
Watt dirige la FHFA que regula las instituciones gubernamentales Fannie Mae y Freddie Mac, que compran préstamos hipotecarios a los bancos, garantizando así cerca de la mitad de las hipotecas en Estados Unidos y Puerto Rico. El conjunto de cambios en las medidas, indicó Watt, busca que haya más crédito hipotecario fluyendo.
Una de las medidas, que podría entrar en vigor en 2015, obliga a que los bancos reconozcan en sus cuentas parte del riesgo financiero del crédito. Esto fue apoyado por la FHFA así como por Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC, en inglés) y la Oficina del Interventor de la Moneda (OCC). Actualmente lo único que se exige es que los bancos mantengan el 5 % del riesgo asociado a la hipoteca, cuando hagan su “titulización” o securitización (el momento en que convierten los préstamos en activo financiero, o títulos, para venderlos a terceros). Con esta medida, se flexibiliza una norma previa que requería a los solicitantes de préstamos un pronto o depósito del 20% para lograr su hipoteca.
En su discurso Watt añadió que está trabajando con Fannie Mae y Freddie Mac para desarrollar guías responsables y sensibles para hipotecas con loan to value ratios entre 95 al 97 por ciento. De esa forma espera servir a un segmento de la población a la que se podrá brindarle el beneficio de un pronto más bajo para su hipoteca tomando en cuenta algunos factores que sí garanticen a los bancos que se podrá pagar el préstamo. Detalles de estas guías se darán a conocer en las próximas semanas, indicó Watt.
Igualmente destacó que está por crear una entidad llamada Plataforma de Securitización Común (CSP en inglés) que creará una infraestructura de securitización para Fannie Mae y Freddie Mac. Eventualmente podría ser parte de la solución última de garantías de préstamos para la banca hipotecaria.
Acogida con cautela
Agustín Rojo, presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Puerto Rico, planteó que estas medidas buscan viabilizar una mayor cantidad de préstamos de personas que tienen un buen crédito y buena capacidad de repago pero los parámetros los ponen en una situación difícil de poder financiar. Se entiende que hay una posibilidad de abrir un poquito estas regulaciones. Esto sería positivo para la industria hipotecaria, indicó.
Por otro lado, mostró preocupación de que una vez se aprobó el préstamo con todos los parámetros, si luego el cliente no pudiera cumplir, el banco sigue siendo responsable por ese préstamo y eso es un riesgo alto. Rojo opinó que espera que esto se aclare en un futuro pues el tema está aún en discusión.
Ricardo Domenech, vicepresidente senior del departamento de Hipotecas de Scotiabank, advirtió que la documentación de este tema es extensa y compleja.
Muy someramente pudiéramos decir que el alcance principal se da en el campo de las transacciones de tipo no conformes en donde algunas instituciones financieras preparan y emiten bloques securitizados de hipotecas de este tipo que se venden a otros inversionistas o fondos. El requisito de retención de parte de este riesgo por parte de la institución que los emite limita o encarece la capacidad de realizar estas hipotecas no conformes cuando entra en consideración este factor regulatorio. Las instituciones que fundamentalmente hacemos transacciones conformes o garantizadas por el gobierno federal no están realmente afectadas por esta regulación.
“Por otro lado, las instituciones que retienen su propio papel y no lo securitizan o venden a otros inversionistas o fondos, tampoco deberían tener efectos, expresó Domenech.
Nuevas regulaciones podrían facilitar el acceso a préstamos hipotecarios
Al parecer vienen mejores tiempos para compradores de viviendas a quienes se les facilitará adquirir una hipoteca. Esta semana tres instituciones de regulación federal de Estados Unidos respaldaron medidas que podrían dar más acceso a préstamos hipotecarios y eventualmente algunos beneficios como un pronto más bajo.
Representantes de la banca local acogieron con entusiasmo pero con cautela las medidas que aún están en desarrollo y que fueron anunciadas el lunes por Mel Watt, director de la Agencia Federal de Finanza de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) y por el secretario de la Vivienda Federal Julián Castro, en Las Vegas durante la convención de la Mortgage Bankers Association de Estados Unidos.
Watt dirige la FHFA que regula las instituciones gubernamentales Fannie Mae y Freddie Mac, que compran préstamos hipotecarios a los bancos, garantizando así cerca de la mitad de las hipotecas en Estados Unidos y Puerto Rico. El conjunto de cambios en las medidas, indicó Watt, busca que haya más crédito hipotecario fluyendo.
Una de las medidas, que podría entrar en vigor en 2015, obliga a que los bancos reconozcan en sus cuentas parte del riesgo financiero del crédito. Esto fue apoyado por la FHFA así como por Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC, en inglés) y la Oficina del Interventor de la Moneda (OCC). Actualmente lo único que se exige es que los bancos mantengan el 5 % del riesgo asociado a la hipoteca, cuando hagan su “titulización” o securitización (el momento en que convierten los préstamos en activo financiero, o títulos, para venderlos a terceros). Con esta medida, se flexibiliza una norma previa que requería a los solicitantes de préstamos un pronto o depósito del 20% para lograr su hipoteca.
En su discurso Watt añadió que está trabajando con Fannie Mae y Freddie Mac para desarrollar guías responsables y sensibles para hipotecas con loan to value ratios entre 95 al 97 por ciento. De esa forma espera servir a un segmento de la población a la que se podrá brindarle el beneficio de un pronto más bajo para su hipoteca tomando en cuenta algunos factores que sí garanticen a los bancos que se podrá pagar el préstamo. Detalles de estas guías se darán a conocer en las próximas semanas, indicó Watt.
Igualmente destacó que está por crear una entidad llamada Plataforma de Securitización Común (CSP en inglés) que creará una infraestructura de securitización para Fannie Mae y Freddie Mac. Eventualmente podría ser parte de la solución última de garantías de préstamos para la banca hipotecaria.
Acogida con cautela
Agustín Rojo, presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Puerto Rico, planteó que estas medidas buscan viabilizar una mayor cantidad de préstamos de personas que tienen un buen crédito y buena capacidad de repago pero los parámetros los ponen en una situación difícil de poder financiar. Se entiende que hay una posibilidad de abrir un poquito estas regulaciones. Esto sería positivo para la industria hipotecaria, indicó.
Por otro lado, mostró preocupación de que una vez se aprobó el préstamo con todos los parámetros, si luego el cliente no pudiera cumplir, el banco sigue siendo responsable por ese préstamo y eso es un riesgo alto. Rojo opinó que espera que esto se aclare en un futuro pues el tema está aún en discusión.
Ricardo Domenech, vicepresidente senior del departamento de Hipotecas de Scotiabank, advirtió que la documentación de este tema es extensa y compleja.
Muy someramente pudiéramos decir que el alcance principal se da en el campo de las transacciones de tipo no conformes en donde algunas instituciones financieras preparan y emiten bloques securitizados de hipotecas de este tipo que se venden a otros inversionistas o fondos. El requisito de retención de parte de este riesgo por parte de la institución que los emite limita o encarece la capacidad de realizar estas hipotecas no conformes cuando entra en consideración este factor regulatorio. Las instituciones que fundamentalmente hacemos transacciones conformes o garantizadas por el gobierno federal no están realmente afectadas por esta regulación.
“Por otro lado, las instituciones que retienen su propio papel y no lo securitizan o venden a otros inversionistas o fondos, tampoco deberían tener efectos, expresó Domenech.